住宅購入の諸費用はこんなにかかる! その内訳と削減方法

 

住宅購入にあたって住宅価格だけに目が行きがちですが、それ以外にも諸費用が意外にかかってきます。
時間をかけて探しやっと見つけた住宅の購入に際し、資金が足りないという残念な状況にならないようしっかりと事前に準備をしておきましょう。

こちらの記事では住宅購入の諸費用について具体的事例に基づいて細かく解説していきます。

【諸費用の内訳】


それでは諸費用にはどんなものがあるか一覧から見ていきましょう。

住宅ローン手数料

約110万円

住宅ローン取次手数料

約5~10万円

土地家屋調査士費用

約10万円

司法書士登記費用

約10万円

抵当権設定登記費用

約5万円

土地所有権移転登記

約32万円

建物所有権保存登記

約10万円

印紙代

約4万円

固定資産税分担金

約18万円

火災保険料

約25万円~75万円

売買仲介手数料

約160万円

合計      最大

約440万円頭金

※赤字は特に変わる要素がある重要なポイントです。

不動産会社に払う費用【売買仲介手数料】


まず考慮しておくべきものとして仲介手数料があります。
諸費用の中で最も金額が大きいものです。
仲介手数料は住宅を購入する際に買主が不動産仲介業者に支払う費用です。

金額の目安としては
5000万円の物件の場合は、161万4000円です。

仲介手数料の上限は計算方法は法律で決まっていて、

 

(購入金額×3%+6万円)×(1+消費税)


となります。

この費用は、家探しから最終的な物件の引き渡しに至るまでの情報収集や物件案内、現地や役所での物件調査、契約書作成、重要事項説明、住宅ローン審査取次、売買契約や決済手続き等安全な取引をしていくために買主が不動産仲介業者に支払うものです。(※住宅購入の流れについてはこちら)

 

市場で販売されている住宅には、いくつかの販売のされ方があります。
一般的に不動産業者に問い合わせをすると、不動産業者のみがアクセスできる物件情報が網羅されているレインズと呼ばれるサイトから情報を収集します。

 

実は住宅を購入するにあたって物件を買うのだからどこを窓口にしてもそんなに変わらないと思っていらっしゃるケースも多いのですが、窓口をどこにするかの選択は非常に大きな決定です。

 

新築物件では売主会社の方針により自社で販売するケースを除き仲介を通し広く募集しています。

自社による販売のみで販売するという方針の会社もある一方で、市場に物件を流通させて全体の販売量を増加させて、大量の資材購入による仕入れコストの削減や売却までの期間を短縮させることによって回転を速めて価格競争力をだしていく方針の売主会社もあります。

 

大量供給している売主の物件で基本仕様を高い基準にあわせているケースでは、同じ仕様のものをつくるのであれば一般的な工務店やメーカーでは価格面で太刀打ちできないと聞くこともよくあります。

レインズのような媒体で仲介業者を通して広く募集しています。


このようなケースでは物件にもよりますが、売主側から仲介業者へ手数料が支払われるケースが多くあります。

 

一方で仲介業者は買主側からも仲介手数料をもらうことが一般的です。
これを業界用語では両手といいます。

どこでも変わらないという考えで仲介業者に連絡し物件の案内、契約と進むとこの手数料は普通にかかります。

 

また、物件を探し始めて実際にみてみると気持ちが高まっているそのままの勢いで仲介業者が提携している住宅ローンに申し込み、火災保険を選定し決済まで一気に進むというケースをよく聞きます。

 

しかし、一度立ち止まってみてください。
これらの一連の流れは、申込をしてからあっというまですがいくつもの大きな決断をしています。
ひとつひとつの決定は数百万円の違いを生む可能性があるのです。

 

例えば、当事務所では、ご相談者側のサポーターとして売主側から手数料が出る場合、ご相談者が手数料は払わないで購入できる仕組みを作っています。

仲介手数料が約160万円であれば、160万円分が削減できるということになりますので、極めて大きな違いとなります。

【住宅ローン手数料】


住宅ローンは、手数料が低くしているところもありますが手数料だけ、または金利だけみていては正しい選択はできません。
キャッシュフロー表をもとに資金計画や返済計画、返済見込時期などを踏まえた上で各金融機関の条件を比較していくと最適なローンは変わってきます。

これらの計画次第で総支払利息も数百万円もかわることがあります。

 

また、住宅ローンに入ると団体信用生命保険に入ることになります。
生命保険に入ることになるので民間でかける保険の保障額も変わってきます。
この見直しによって保険を大幅に削減できることもあります。

 

最近では団体信用生命保険にがんや8大疾病などのいろいろな保障を付けているケースも増えています。自動的に付加されているものもあれば、利率を上乗せして保障を厚くするオプションをつけることができるものなどもあります。

上乗せしてまでつけた方が良いかどうかは、数字上で具体的に比較し納得した上で選択するのが望ましいでしょう。

【住宅ローン取次手数料】


また、住宅ローンの取次費用として約5万円~10万円費用を入れているところもあります。
いずれにしても、住宅ローンは不動産会社の提携ローンではなく、自分自身の状況にあったものを慎重に選択して申し込んだ方がよいので、取り次いでもらうことによって余計な費用を支払う必要はないところです。

【登記関連費用】


諸費用の中で購入するまであまり気に留めない費用に、購入した物件の登記に関する費用があります。
登記は、その土地と建物が誰の所有であるかの権利関係を明らかにするために必要なもので費用と内訳の例は以下の通りです。

 

内容

内訳

金額

土地家屋調査士費用

表題登記費用

約10万円

司法書士費用

所有権移転登記

所有権保存

抵当権設定登記

約5万円

約3万円

約8万円

登録免許税

所有権移転登記

所有権保存

抵当権設定

印紙

約40万円
約1万円
約5万円
約4万円

土地家屋調査士費用
新築で建物が完成すると、まずその建物についての表題登記という登録を土地家屋調査士が行います。
建物の所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者の住所・氏名を登記します。
土地家屋調査士に支払う調査、書類作成費用は概算で約10万円です。

 

司法書士費用
その後土地と建物について所有者が誰であるかの登録を司法書士が行います。
土地は所有者がいますので所有権の移転登記、新築の場合はまだ所有者が誰も登録されていませんので所有権の保存登記、そして住宅ローンについての設定の登記があります。

司法書士は各権利関係者の身分確認や銀行での決済時の手続き、既抵当権の抹消と新規の抵当権設定、法務局での登記の作業を行い所有権が新所有権に確実に移転するための手続きを担っています。
この手続きに対して司法書士への報酬が発生します。

 

登録免許税
司法書士への支払とは別に国に収める税金が登録免許税です。
登記関連費用は意外に大きいと感じますが、司法書士費用よりもこの登録免許税の方が割合としては多いです。
税金ですので計算上で決まった金額が必ずかかる費用です。

【火災保険】


火災保険についても提示されたプランをなんとなく選択すると不必要な保障やオプションまでつけてしまい
何十万円も大きな買い物をしてしまうことになりかねません。

【固定資産税分担金】


固定資産税は1月1日時点の不動産の所有者が毎年支払う税金です。
売主が1年分の固定資産税を支払うことになりますので、決済日以降の負担分を計算して買主が売主に決済時に支払います。
地域により起算日が異なります。
関東では1月1日が起算日でわかりやすいです。

 

例:
固定資産税:10万円
引渡日  :2020年4月10日
起算日  :1月1日

買主は1月1日から4月9日まで買主は4月10日から12月31日までの費用を分担します。
2020年の場合1年間の日数は366日です。

売主負担金   = 10万円×101日/366日
              = 27,596円
買主負担金   = 10万円×265日/366日
              = 72,404円

 

関西では4月1日が起算日となっていることが多いようです。

売主負担金  = 10万円×10日/366日
             = 2,732円
買主負担金  = 10万円×356日/366日
             = 97,268円

 

また、団信加入に伴う保険の見直しなどは、選択により数百万円単位で変わってきます。

人生最大の買い物である住宅の購入はライフプラン全体にかかわることであり、単純に住宅の購入金額や借入可能額、物件自体だけにフォーカスをしてしまうと、将来後悔してしまうことになりかねません。

 

【まとめ】


諸費用は、上記のような内容となっており、上手なやりくりで数十万円から数百万円変わる可能性が十分にあります。
また、諸費用の削減のみだけでなく購入の窓口をどこにしてどのような将来設計のもとに住宅購入を組み込むかは大きな違いを生みますので、是非慎重に検討していただければと思います。

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