借入額を増やしていいケース?

住宅ローンの総返済額を減らすためには、借入額をいかに小さくできるかは大事なポイントのひとつです。 購入金額を抑えるのか、諸費用を抑えるのか、頭金を多く入れるのか、繰り上げ返済を進めていくのか等、検討できる点でしょう。

一方で、状況と個々の考え方によっては、住宅ローンの借入額を多くしてよい場合もあります。
果たしてどんなケースでしょうか?

その一つは、歴史上から見た時にほぼ最低に近い値で推移している住宅ローン金利と住宅購入へのインセンティブとなる住宅ローン減税に関係します。

住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残債の1%が所得税と住民税の一定額まで10年間控除される制度です。一般の住宅で条件を満たしているものには、最大4000万円の借入額、長期優良住宅等の条件を満たしているものには、最大5000万円までの借入額が対象となります。

仮に4000万円の物件で頭金を500万円入れた場合、3500万円の住宅ローンが住宅ローン減税の対象となりますが、1000万円を入れると、3000万円が住宅ローン減税の対象となり減少してしまいます。初年度の最大の控除額の差では35万円対30万円で5万円分控除額は減少するということになります。住宅ローンの残債が減少していくにつれて毎年それぞれ低減していきますが控除は10年間続きます。

一方で住宅ローンの借入額が増えると利息の支払いと初期費用として保証料等が増加します。仮に500万円多く借りると、借入金利が1%の場合では年5万円の利息を支払うことになります。また金融機関により異なりますが、例として保証料が約10万円とその他住宅ローンの抵当権設定の登記料が5000円もしくは2万円程度増加します。

住宅ローン減税のメリットと支払の増加を比較すると、残債の1%の控除の効果と利息1%の支払い増加でほぼ相殺する形となります。単純な計算では初期費用分がマイナスになると考えられます。

借入額を増加してもよいと検討できるケースの一つは、住宅ローン控除の1%よりも借入金利が低いケースです。過去には考えられませんでしたが、―時35年の長期固定でも1%を切ったこともありました。

また、変動金利であれば0.5%前後でもありました。単純にみれば、変動金利の0.5%であればメリットが高そうですが、この場合は住宅ローン控除と比べてどうかという点とは別の視点が必要になります。

そもそも住宅ローンの選択基準が自分の考え方にあっているかを掘り下げましょう。変動金利は目先でみれば低いですが、当然変動するというリスクがあります。

歴史的には住宅ローン金利は上下動を繰り返しています。過去には5%が当たり前、3%が当たり前という時期もありました。実際に現在の住宅ローンの借り換えのご相談でも相談時に3%を超えていらっしゃるケースもあります。

長期間に渡り金利は低下傾向にあり、最近では住宅ローン金利は1%を切って当たり前になっています。ただ、歴史的な大きいサイクルの中では当たり前は常に覆されています。

将来どうなるかについて様々な説がありますが、一時的に合っていることはあっても、この先数十年に渡って時系列に沿って予測することができる人はまずいません。

固定金利は現状の金利差分を支払うことによって現在の金利で確定し、上昇に対するリスクを除去するという考え方になります。

変動金利の選択は、現在の金利を埋めるほどの金利変動はなく、この先数十年以わたって歴史的に低い金利が現状維持もしくは下落するという方向への一種の大きな賭けとも考えられます。結果としてみた時にそれが正解だっということもあるかもしれません。

いずれにしても、住宅ローンはこれから先の数十年に及ぶ長期契約で結局リスクが帰属するのは本人になるので、納得できる選択をしていただければと思います。

2つ目のケースでは、この資金を活用したいとお考えの場合です。

そもそも住宅ローンの選択には、個々のキャッシュフローに基づく分析が大事ですが資金余力があるケースなどは、比較的短期の固定金利を合理的に選択できるケースあります。

住宅ローン減税の期間は10年間ですが、固定金利であれば金利の動向に関係なく最低10年間はその資金を活用できることになります。

普通に資金を借り入れる場合の金利と支払利息は高いですが、上記の状況では、利息を払わないに近い状況で資金を借り入れて目的に応じた活用ができます。そこでどう活用するかが問題となります。当然借金で返すことが前提なので消費に回してはいけません。

ただ、今の低金利下では借りるほうは条件が良いですが、預け入れる方も預貯金ではほぼリターンが見込めない状況です。従って資金の活用を考えるには、ある種のリスクとリターンを検討することが必要になるかもしれません。

つい最近までは比較的ローリスクローリターンのタイプでも一程の効果が見込めるものもありましたが、現在では更に運用環境が低下していて固定のリターンを見込むタイプのものは難しくなってきました。

しかし、考え方や条件が合えば借入条件としては申し分ないので、より積極的に資金を活用したいとお考えの場合には「借入額を増やす」のは選択肢の一つになるといえるでしょう。

住宅ローン控除がいくら適用になるかは、購入する物件の状況や所有権者と持分、住宅ローンの借り方、所得税や住民税の状況等によっても変わりますので、しっかりと検討の上、ご自身の考え方に合致しているかを掘り下げていきましょう。

 

 

 

 

 

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