ライフプランで見えてくる返済可能期間と住宅ローンの組み方とは?

住宅ローンを組む際には、返済期間を35年ベースで検討することが多いでしょう。
金融機関も商売ですので、返してもらえる範囲でできるだけ長く借りてもらいたいので、借り手側からの希望や年齢等の条件がない限り35年で設定するケースが殆どです。
従って積極的に短期の返済期間や、繰り上げ返済等を薦めることもありません。

「だったら40年でも50年でもいいじゃないか?」と疑問に思うかも知れませんが、高齢になると収入も落ち返済能力が低くなってきます。その時点で住宅ローンの残債が多いと未回収となるリスクが高くなってきます。金融機関ごとによって異なりますが最終の返済年齢が75歳~80歳までに設定されているケースが殆どです。

一方で借り手側から見ても長期間で組むことはリスクが内在します。仮に40歳で35年ローンを組むと完済するのは75歳です。現在の退職年齢は60歳、再雇用で65歳まで就労し、その後老齢年金となるケースが多いですが、その頃には大幅に年収が減少しているケースが殆どです。

個々の企業や就業形態により異なるので確認をしていただく必要はありますが、役職から外れて50代で収入がそれまでの8割程度、大きい場合では5割程度に減少するケースもあります。

60歳で定年退職してそのまま引退を希望されているご相談もよくありますが、その場合は年金が開始する65歳まで無収入になることから、相当な金額の貯蓄目標を立てる必要がでてきます。
再雇用の場合でも定年時の収入から半分またはそれ以下、そして年金では更に減少して、という軌跡を描くことが多くあります。

当初の期間通り返済を続けていた場合、前半では比較的余裕だった生活でも後半はじわじわと厳しくなり、状況によっては支払いが極めて難しくなる可能性もあります。

かつて、親の世代では一つの企業で長期間勤め上げ、まとまった退職金で住宅ローンを完済するという方法もよくとられていたようです。しかし、今の時代退職金は減少していっており、この先も退職金に依存することは危険かもしれません。
他にも転職が一般的になってきていたり、雇用契約や就業形態によって、そもそも退職金を期待できないこともあります。

従って収入見込みをできるだけ正確に把握し反映させて、ご自身にとって適した返済計画をたてることが大事になります。

住宅ローンを組む際には、現在の家賃等と比較してみたり、現在の収入に対する返済比率等で検討してたりすることが多いかもしれません。
当初の検討時点ではそこでいいかもしれませんが、短期的な目先の見立てとライフプラン全体からの計画では見え方がまるで違うことがあります。

それでは「当初から返済期間を短く設定すればよいのでは」とお考えになることもあるかと思います。
例えば35歳なので60歳までに返済すると目標を立てたとします。
返済期間を最初から短くすると下記のように月々の返済額が大きく異なってきます。

借入条件

借入額

4000万円

金利

1%

返済期間35年の場合

月々返済額

112,914円

返済期間25年の場合

月々返済額

150,748円

キャッシュフロー上で問題がなければ良いのですが、将来ご家庭によっては支払いが厳しくなる時期がくるかもしれません。短期間で支払いを完了させることは、利息支払いの削減にもつながりますので、可能であれば選択肢には入ってきます。

ただ、期間短縮を検討する場合、無理をしてずっとこの金額で固定するよりも、35年で組んでおいて余裕が生まれた際に繰り上げ返済をして期間を短縮していく方が状況に合っているかもしれません。
期間短縮以外にも、考え方や状況によってはあえて全期間に渡って支払っていく選択肢もあります。

返済期間を計画する場合に、もう一つ重要な要素となるのが今後の支出計画です。現在の家計の支出状況と将来にわたる支出見込みを反映させることによってはじめて適切な返済計画を組むことができます。

支出に反映させるものとしては、生活費として毎月の食費、外食費、家賃もしくは住宅ローン、水道·ガス·光熱費、通信費、服飾費、美容·散髪費、雑費、交際費、小遣い、その他、継続的支出として期間と頻度を反映させた固定資産税、管理費、修繕積立金、旅行·レジャー、自動車購入費、自動車維持費(ガソリン代、自賠責保険、任意保険、車検等)、家電の買い換え、資格や学校費用、趣味、火災・地震保険料、生命保険・医療保険料、教育方針に基づいた子供にかかる費用、保育園、小学校、中学校、高校、大学までそれぞれ私立か公立か文系か理系等が挙げられます。

将来どうなるか見込みづらいものもありますが、可能な限り現実に近い数字で想定し、いくつかのパターンで反映させます。

 

下記の例は世帯年収1000万円、貯蓄1500万円、購入金額5000万円、借入額4000万円としたケースです。年収、貯蓄状況ともに悪くないといえると思いますが、以外に早く64歳でマイナスの資産状況に入っていることが見て取れます。

 

 

返済期間25年の場合は下記の通りです。

 

返済期間35年では64歳でしたが、返済期間25年間でみると55歳でマイナス資産に入る見込みです。
特にお子様が大学に進学する時期が重なることもあり、学費の捻出が厳しくなることが予想されます

このケースでは、期間を25年と設定するよりも35年の長期とし、状況が上方修正できた場合に繰り上げ返済等を検討した方がよいと思われます。

もっとも、このままではいずれにしても老後はマイナス資産となっているため、その他の優先順位の見直しを検討する必要もでてくるでしょう。そうなると、上記の想定がまた大きく変わる可能性もあります。

同じ年収1000万円で同等の購入条件で、収支の見直しもなく以下のように資産が推移していくご世帯もあります。
この場合、繰り上げ返済による早期完済を視野に入れることが可能となり、最終的な資産状況を改善することに繋がることがあります。

 

上記の状態からさらなる見直しと繰り上げ返済計画により、返済期間を15年程度に短縮し400万円近く総支払利息を圧縮できる可能性があります。その分が資産増加分となり老後資産へ反映されます。

返済期間のターゲットが見えてくると、これを基にした住宅ローンの借入先の金融機関や借入条件の比較と選定を行っていくことができます。

別の記事にも記載しましたが、金融機関によりこの条件は様々ですので、ここでも数百万円の差が生まれる可能性があります。

住宅ローンは、住宅購入時の慌ただしい手続きの中、いわれるがまま何となく決まって、特に見直しもせずそのまま払い続けている、というケースを意外に多く聞くのですが、金額にして数千万円、期間にして35年という長期大型契約です。

戦略の立て方次第で支払条件や最終資産が大きく異なってきます。
また、今からできる対策と10年後、20年後、30年後にできる対策とでは、残された期間の差から自ずと大きな差があります。

是非、ライフプラン上の目標に基づくしっかりとした準備と資金計画を策定し、間違いのない選定をしていただければと思います。

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