住宅ローン控除で500万円以上が戻ってくる?徹底活用法とは?

住宅ローン減税は政府の消費刺激策の一つで、波及効果の大きい住宅購入に対して大型の減税を行っているものです。
減税効果としては大きく、条件に合えば年間最大で100万円、10年間で1000万円まで控除可能です。

この最大値の金額まで活用するとなると1億円以上の借入ということになるので、ほぼないケースですが、最大限に有効に活用していきたいものです。

まず、住宅ローン控除を受けることのできる適用要件は以下の通りです。

新築住宅の場合
1. (1) 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
(注) その者が死亡した日の属する年又は家屋が災害により居住の用に供することができなくなった日の属する年にあっては、これらの日まで引き続き住んでいること。
なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
2. (2) この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
3. (3) 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
(注) この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。
1. 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
2. 2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
3. 3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
4. 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
 しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する部分(専有部分)の床面積によって判断します。
4. (4) 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。
 一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。しかし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は全て、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。
 詳しくは、コード1225(住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等)を参照してください。
5. (5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5若しくは37条の5又は旧租税特別措置法37条の9の2)の適用を受けていないこと。

中古住宅の場合
特に新築住宅と違い注意すべき点を抜粋しています。
ロ 次のいずれかに該当する住宅であること。
(イ) 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。
(注) 「耐火建築物」とは、建物登記簿に記載された家屋の構造のうち、建物の主たる部分の構成材料が、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造は含みません。)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。
(ロ) 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること(平成17年4月1日以後に取得をしたものに限ります。)。
(注) 「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの(耐震基準)に適合する建物」とは、その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの、その家屋の取得の日前2年以内に住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2又は等級3であると評価されたもの又は既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの(住宅瑕疵担保責任法人が引受けを行う一定の保険契約であって、その家屋の取得の日前2年以内に締結したものに限ります。)をいいます。
(ハ) 平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、(イ)又は(ロ)のいずれにも該当しない一定のもの(要耐震改修住宅)のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修(住宅耐震改修特別控除の適用を受けるものを除きます。)により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること(コード1215「要耐震改修住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」参照)。
(出典:国税庁「住宅借入金特別控除の適用要件」)

住宅ローン控除を最大限活用するという前に、適用を受けられないというケースがありますので注意を要する点をいくつか下記に記します。

1.面積は50㎡以上であること。
一般的なご家族が購入する住宅の広さであれば問題ないケースも多いですが、少し小さい規模で考えていらっしゃるケースでは注意が必要です。
また、住宅ローン減税の対象面積とマンション等の広告で表示されている面積と異なることがあります。
これは、住宅ローン減税の対象となるのは登記簿上の面積であるのに対し、マンション等の広告で表記されているものは壁芯面積といい壁の中心線からの面積で記載されているものが多いからです。
従って50数㎡で大丈夫と思っていたものが登記簿上では50㎡を切って、住宅ローン控除が受けられないとうケースもあるのです。

2.中古住宅の場合は、家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下という要件があること。

一般の木造戸建であれば築20年を超えたもの、鉄筋コンクリートマンションであれば25年を超えたものは一つ目の適用要件から外れることになります。

ただしこの場合でも、二つ目の要件を満たすことにより住宅ローン控除は適用になる可能性があります。
「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること」となっており、耐震適合証明書が取得できれば控除対象となります。耐震適合証明書が取得できるか否かは個々の物件によって異なるため事前の確認及び調査が必要になります。

これ以外では住宅性能評価書で耐震等級1以上であること、取得の2年以内に既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることで要件を満たすことができます。

また、上記を満たさない場合は、3つ目の要件である耐震改修工事を実施して耐震基準を満たす証明書を取得することによって適用対象とできる可能性があります。

さて、住宅ローン控除の対象となれば、後はどうすれば控除を最大活用できるかという話になります。
住宅ローンの年末残高の1%で、一般住宅であれば4000万円に対して40万円まで、認定長期優良住宅等であれば最大5000万円に対して50万円まで、となります。

居住の用に供した年 控除期間

各年の控除額の計算

控除限度額

認定長期優良住宅

認定炭素住宅の場合

平成26年4月1日から
平成31年6月30日まで
10年 1~10年目年末残高等×1%
最大40万円
1~10年目年末残高等×1%
最大50万円

住宅ローン残高は徐々に減少していきますので、仮に初年度の借入5000万円に対して1%の50万円の控除があったとして、次の年は約4900万円に対する49万円の控除等推移していきます。

もう一つは所得税と住民税額がどの程度になるかが減税効果を左右してきます。
最大で50万円の控除対象となっていた場合でも、所得税及び住民税がそれ以下だった場合、控除対象額の満額での控除はできないことになります。

例えば所得税が20万円、住民税が30万円とします。
所得税だけでは控除しきれませんので翌年の住民税から差し引くことになりますが、住民税から控除できる金額は最大で13万6500円です。
そうすると控除額は最大で33万6500円となり50万円には満たないことになります。


33万6500円というとそれでも大きい減税効果といえるでしょうが、このような場合、住宅ローンの組み方によって、なるべく最大の効果を得られるよう検討したいものです。
このようなケースでは配偶者が所得を得て、所得税と住民税を払っている場合、配偶者もローンを組むことによって住宅ローン控除対象となる方法も検討することができます。

ただし、この場合も注意すべき点がいくつかあります。
その一つとして、住宅ローンにはいくつか方法があり、タイプによっては配偶者が控除対象になりません。
住宅ローンを配偶者と組む場合下記のような形があります。
① 連帯保証人
② 連帯債務者
③ ペアローン

上記のどれも債務に対して責任を負っている点では同じですが、少しずつ違いがあります。
① の連帯保証人も債務に対して全責任は負うことになりますが、この立場で住宅ローンを申し込んだ場合は、住宅ローン控除の対象になりません。この場合、あくまでも直接の債務者である主契約者だけが住宅ローン減税の対象者となります。
② 連帯債務者はそれぞれが同等の立場ですべての債務に責任を負っています。従って連帯債務者となる配偶者も住宅ローン控除の対象者となります。
③ ペアローンは、世帯主と配偶者それぞれが借り入れる金額を決定し、その金額に対して個々に責任を負う形になります。それぞれの借入額に対する年末の借入残高の1%が住宅ローン控除の対象となります。

従って借り方としては、住宅ローン減税の点から見れば②もしくは③を選択するということになります。それぞれの所得税と住民税の状況によって組み方を検討すれば、最適化していくことが可能になります。
注意点の一つとしては、住宅ローン控除を受けるためには②連帯債務者、③ペアローン、いずれの場合でも、建物に所有権を持っていなければならずその持分も控除額に影響してくることです。

例えば以下のケースを見てみます。

世帯主  配偶者
住宅購入額  5000万円
住宅持分割合 50% 50%
住宅持分額 2500万円 2500万円
ペアローン借入額 4000万円 1000万円
所得税及び住民税(控除可能額) 60万円 30万円
初年度住宅ローン減税対象額 最大25万円 最大10万円

このケースでは、住宅の持ち分を配偶者と半分ずつとしています。
住宅ローンの借入額がそれぞれ4000万円と1000万円なので40万円と10万円が最大の対象額となります。所得税と住民税はそれぞれ60万円と30万円となっており住宅ローン残高の1%よりも多いので、該当するのは40万円と10万円になります。
しかし持分の割合が50%対50%となっており、5000万円に対する50%は2500万円で、最大の控除可能額は1%の25万円となります。従って世帯主の控除額は最大で25万円、配偶者は10万円ということになります。

それでは頭金との兼ね合いのケースを見てみます。
購入額は5000万円で先の例と同じですが世帯主が頭金1000万円を拠出したケースです。
住宅ローン借入額は1000万円減少しますので4000万円となります。

世帯主が3000万円配偶者が1000万円の借入額とします。

 

 

世帯主

配偶者

住宅購入額

5000万円

住宅持分割合

50%

50%

住宅持分額

2500万円

2500万円

頭金

1000万円

0円

ペアローン借入額

3000万円

1000万円

所得税及び住民税(控除可能額)

60万円

30万円

初年度住宅ローン減税対象額

最大15万円

最大10万円

住宅ローンの借入額がそれぞれ3000万円と1000万円なので30万円と10万円が最大の対象額となります。所得税と住民税はそれぞれ60万円と30万円ですので住宅ローン残高の1%よりも多いため、該当するのは30万円と10万円になります。

先ほどのケースでは持分額は2500万円で、最大の控除可能額は1%の25万円となっていました。このケースでは世帯主が頭金を1000万円拠出しているためこの持分に従うと2500万円から1000万円を引いた1500万円の1%となる15万円が最大控除可能額となり、配偶者はそのまま10万円ということになります。

住宅ローン控除は10年間継続しますので組み方によって大きな差が生まれることがあります。 住宅の持ち分と住宅ローンの組み方は、頭金の入れ方にも関係し、仮に同じ持分で同じ住宅ローン額であっても頭金を入れた分は拠出者の持ち分となるため控除対象額が少なくなる可能性があります。

住宅持分と頭金の拠出者、住宅ローンの組み方と所得税及び住民税はそれぞれ相互に関係してきますのでしっかり最適化を目指しましょう。

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