戸建とマンション 新築と中古 激安物件? 二世帯住宅のメリットとは?

 

住宅購入を考え始めると、戸建てがいいのかマンションがいいのか、新築か中古か、と思いを巡らせることになります。

それぞれの代表的メリットとデメリットは以下の通りです。

 

メリット

デメリット

戸建て

〇建物全体を所有することができる。

〇敷地全体を所有することができる。
(借地を除く)

〇修繕計画を自分でたてられる。

〇管理規約等がなく自由。

〇ペットを飼うのも自由。

〇管理費や共用部等の修繕費等を払わなくてよい。

〇増減築や改築、建替えが自由。

〇上下に他の住人が住むことはない。

〇左右も壁を隔てるだけでなく空間がある。

〇敷地内に駐車できる場合もある。

〇注文住宅の場合は構造や間取り、デザイン、設備等を自分で決めることができる。

〇予算により駅から遠くなるケースもある。

〇階段がある。

〇修繕管理はすべて自分で計画し資金を用意していく。

〇しっかり管理しないと耐用年数が短くなる。

〇注文住宅の場合は計画から完成まで時間を要する。

マンション

〇駅から近いなど比較的利便性が高いエリアにあることが多い。

〇エレベーター施設等がある。

〇物件にもよるが共用部が管理会社によって維持されるので手間をかけなくてよい。

〇管理組合にもよるが将来へむけて修繕費も積み立てられている。

〇鉄筋コンクリート造等で構造的に強固なものや防音性が高いものが多い。

〇耐用年数が長い。

〇セキュリティー設備が整っている物件が多い。

〇他人と共有部分をもつことになる。

〇敷地は持分に応じた面積のみ。

〇修繕計画は自分の一存でできない。

〇管理規約等も総会の合意で決定される。

〇ペットを飼えない物件も多い。

〇共用部等の修繕費や管理費が発生する。

〇増築や改築、建替えが難しい。

〇上下左右に壁を隔てて他の住人が住む。

〇駐車場に別料金が発生する。

 

戸建てに、根強い人気があるのはやはりその独立性と自由度の高さではないかと考えらえます。

他人との共有部分がないため修繕計画や増減築、改築、リフォーム、建て替えなど自由にでき、高い管理料や修繕積立金を払う必要がありません。マンションは将来建て替えが発生する場合なども、条件の合意形成が困難になる可能性もあります。

また、戸建ては将来建物部分の価値がなくなった場合でも土地は残るため安心できるという方もいらっしゃるでしょう。

注文住宅の場合は、構造を主に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造から選びます。

それぞれに工法がありそれぞれの構造で木造軸組在来工法、木造枠組壁式工法、軽量鉄骨軸組工法、鉄骨ラーメン工法、ラーメン工法、壁式工法等に分類されます。

 

 

メリット

デメリット

木造

木造軸組在来工法

日本に古くからある一般的な工法で最も普及している。

柱、梁、床に木を使用し筋かいを入れる。

 

比較的安価。

設計の自由度が高い。

 

他構造と比べると耐用年数が短いとされる。

耐震性能、遮音性等が劣る場合がある。

火災に弱い。

シロアリに弱い。

木造枠組壁式工法

2×4インチのパネル等で壁や床を構成していく。

耐震性能、気密性や断熱性が高いとされる。

工期は短い。

リフォームが難しい。

間口や窓面等の制約がある。

結露が起こりやすい。

鉄骨造

軽量鉄骨軸組工法

柱、梁、床に軽量鉄骨を使用し筋かいの代わりに鉄骨ブレースを入れる。

間取の自由度は比較的高い。

後期は短い。

高熱には比較的弱い。

錆に弱い。

鉄骨ラーメン工法

柱と梁、床に太い鉄骨を使用する。

 

柱が少なく広い空間を確保できる。窓面を多くするなどの自由度が高い。

耐久性、耐震性能も比較的高いとされる。

建築費は高め。

長時間の火災には強くない。

錆に弱い。

鉄筋コンクリート造

ラーメン工法

柱と梁、床に鉄筋コンクリートを使用する。

開口部が広く自由度が高い。

建築費が高い。

重量が重い。

結露が起こりやすい。

壁式工法

壁や床を鉄筋コンクリートで構成する。

耐震性、耐火性、遮音性等は高い。

耐用年数は長い。

 

建築費が高い。

重量が重い。

結露が起こりやすい。

リフォームは難しい。

間口や窓面などの設計に制約がでてくる可能性がある。

構造と工法によって特徴とメリットとデメリットがあります。
各メーカーや工務店等の建築業者は特徴があり得手不得手もあります。

それぞれの構造や工法のメリットを生かしつつデメリットを抑える材質や部材を取り入れて、その対策をとっていることもあります。

新しい素材や部品も様々に開発されているので主目的と予算計画を土台として費用対効果をよく比較検討しベストミックスを目指していただければと思います。

一方でマンションは、やはり利便性の高さが初めにくるでしょう。
戸建てであれば購入することが難しいエリアの土地価格であっても、マンションは持分をもつ購入者の保有面積で按分されるので、土地を分け合うようなかたちになり、一人当たりの土地は小さく、価格も抑えられがちです。
マンションの耐用年数は木造戸建て等と比べると長くなりますが、耐用年数を迎えた物件の残存価格を土地価格として考えると、将来の資産としては大きく残っていない可能性もあります。

また、メリットの一つとしてあるエレベーター設備は設置されているケースがほとんどで、階段の上り下りの必要ないことからバリアフリー性能が高く歩行や移動のしやすさを重視して選択される場合もあります。エレベーターの管理費がずっと発生していくことはデメリットの一つにはなりますが、マンションの場合には不可欠な設備といえるでしょう。

古いマンションにはまれに、4階以上でエレベーター設備がないものがありますが、この階数を階段で上るのは敬遠されがちで、価格が相当下落していたり多くの空室が生じていたりすることがあります。健脚に自信がある方や、その分価格が安ければ構わないという方であれば候補にはなるかもしれません。

ただし、特に空室が目立つ物件は修繕管理が追いておらず、将来の修繕への積立金も十分形成されていない可能性があります。

その場合でも、将来のいずれかの時点で大規模修繕の必要性はあることから、月払いの修繕積立金の増額や一時金で数百万円の支払いを求められたりする可能性も十分あります。

時にマンションで売値が二束三文に近いものがでていたりすることがあります。

立派な設備があり内装も建物もしっかりしていそうなのになぜこんな価格なの?と驚くこともあるかもしれません。その理由の一つとしてよくあるのが、管理が適正にされておらず、修繕積立金が不足しており修繕計画自体の見通しもたっていないというようなケースです。

設備の修繕や更新ができず放置されていたりすると、物件の魅力が薄れ利用者が減り、思うような価格での売却もできず放置され、また所有者が管理費を滞納するようなケースも生じていたりすることがあります。

悪循環に陥り、本来必要な大規模修繕をしなければならない状況であってもそれに充てる費用が足りず、一時金も集まらず、だましだまし維持しながら朽ちていくのを待つといった状況の場合もあります。

思いもよらぬ大きな出費を避けるために、事前にできる限り修繕計画や修繕積立金の積み立て状況を確認するようにしましょう。

それぞれの利点と不利な点を比較し、価格を突き合わせて最終的な決断をしていきます。

自ずと予算で決まってくることもありますが、目先だけではなく将来にわたっての計画を織り込んで下さい。例えばマンションの場合は、修繕積立金の計画は物件毎に異なり、戸建てでは発生しない管理費も発生していきます。
また、自動車の所有をお考えのケースでは、更に月々数万円の駐車料が加算されると、長い目で見ると数百万円にも及び一財産に相当することがあります。

もう一つ、検討過程では新築と中古で悩まれることもあるかもしれません。 日本の中古市場は海外と比較すると長い間に渡りそれほど活発ではありませんでした。

新築物件は、「長い期間維持していくというより古くなったら価値がなくなり建て替えること」を前提としていた傾向にありました。高度成長期で人口増加時代は、次々と新築物件を建てていくことに主眼がおかれ、消費財のような位置づけでした。
しかし、現代のように低成長で人口減の状況では、空家物件の増加も見込まれ、中古物件の修繕やリフォーム履歴等をしっかり管理して、長寿命化や価値を維持していこうという考えが広がり始めています。

現状では木造建築物は20年から25年ぐらいで価値がゼロになると考えられていますが、適切に管理し維持していくことを考えれば、これぐらいの期間で住めなくなるようなことはなく、住み続ける所有者にとっては実際に価値があるはずです。

一方で購入者にとっては、どのような建築方法で建てられ、どう修繕されてきたかが見えなければ、どこに問題があり、リフォームやリノベーションにどれだけコストがかかってくるのか不安で大きな買い物はしづらいはずです。

 

メリット

デメリット

新築

〇主要構造部分について売主による10年間の保証期間がある。

〇残存耐用年数は長く残っている。

〇新品なので建物や設備に問題が起こる可能性は低い。

〇評価をしやすい。

〇購入費用が高い。

 

 

 

中古

〇購入費用が安い。

〇状態の良い物件の場合は、少し手を入れるだけで長く維持できるもある。

〇購入費を抑えた分を、リノベーションやリフォームに回して、好みに改装できる。

〇問題個所が把握しづらい。

〇古すぎる物件等では住宅ローンの融資を受けられないこともある。

〇現行の耐震基準に適合しない場合住宅ローン控除等の恩恵が受けられない可能性がある。

そこで、インスペクション制度の導入によって建物状態や問題点の可視化や、建物の主要構造部分に瑕疵があった場合の保険をつけるなどして、購入者の保護を図る制度等が導入されつつあり、中古市場の活性化につなげていこうという動きがあります。

従って、個々の物件次第ですが、中古の建物も選択肢として十分検討できるものがあります。
新築に比べて、価格面で大きく抑えることができる可能性もあることから、積極的に選択していくご家族もいらっしゃいます。

中古市場活性化策の一つで、中古物件をリノベーションし、耐震性能や省エネルギー性能などを高めて基準を満たすことができれば住宅ローン金利を5年もしくは10年間0.6%減額するというフラット35の制度を活用できる場合もありますので、状況にあえば魅力的な選択肢の一つです。

また、中古物件で購入価格を抑えてリフォームに予算をかけ、見違えるほどにおしゃれに住みやすくしているケースもあります。

また、最近は二世帯住宅について検討されることもあります。
その例の一つとして、以下のような状況があります。

●実家の両親の家が古くなってきてリノベーションやリフォームなどを考えている一方で、子世帯がそろそろ新居の購入を考え始めている。

●住宅購入を検討してみると土地部分の費用負担が重いこともわかってきた。

●また、両親も年老いてきて今後の面倒をみていく必要性も感じている。

●子供の世話もたまにしてもらえるとありがたい。

●将来の相続を考えた時に自分で別に家をもつと莫大な相続税がかかることがわかった。

二世帯住宅はこういった状況を解決する手段として一つの有効な選択肢になります。

親世帯としては以下の点でメリットがあります。

●リフォームするにしても費用が発生するが子供が新築の建築費用をもってくれる。

●いずれは子供に面倒をみてもらえる。

●孫の世話ができる。

●なるべく資産を子供に残したいが相続対策にもなる。

子世帯としては以下のメリットがあります。

●土地部分の費用負担がない分、総予算を抑えられる。

●建物部分に費用をまわせる。

●親の面相をみることができる。

●子供の面倒を見てもらえる。

●将来は親世帯の居住空間を賃貸に回すことなども検討できる。

●相続対策にもなる。

 

相続対策としてどれだけ大きいかという一例を簡単にみてみましょう。

仮に都内に5000万円の相続税評価額の土地を保有していたとします。

親から子に普通に相続させた場合は、この5000万円が他の相続資産に加算されます。

これに対し二世帯住宅を建てて親子が居住し、その土地を相続させて小規模宅地の特例に該当すれば評価額は80%減額となります。

つまり5000万円の相続税評価額の土地であれば1000万円の評価になるということです。

相続税は、他の相続資産との合計で累進課税税率が適用となります。

例えばその他金融資産等を含めた相続資産合計が1億5000万円で小規模宅地の特例が適用となれば1億1000万円と4000万円の相続資産が減少します。

1億円を超えて2億円以下の資産に対する税率は40%ですので、この4000万円の違いは何と1600万円の相続税額の違いを生むことになります。

注意点は、例えば登記の際に親と子で区分登記してしまうと対象にならないなど条件がいくつかありますので適用要件は事前に十分確認して下さい。

他方で二世帯住宅のデメリットとして考えられるのは、近すぎることから生まれる親子関係の軋轢でしょう。

これは個々の関係や考え方次第で、中には近くに住むのは絶対に無理という方もいらっしゃれば、玄関やキッチン等完全に分離すれば問題ないという方や、むしろ共同生活を積極的にしたいという方まで様々です。

親世帯は朝早く就寝も早い、子世帯はその逆といったライフサイクルの違いや、そこから生じる生活音、キッチンの使い方や料理の内容、掃除洗濯の仕方や風呂に入る時間やタイミング等、気になるところはそれぞれで、それがストレスになるようであれば完全分離型の方が向いているかもしれません。

一方で、性格的に全く気にならない、むしろいつでもそばにいる方が便利だしありがたい、食事も一緒にできた方がいいし、二つも台所や風呂など無駄だし価格も抑えたい、というような場合であれば同居型を選択できるでしょう。

完全分離型は玄関設備や台所、風呂など設備費用分は多くかかってきますが、独立性を保てるのと将来は賃貸へ回すなどの方法も検討できるメリットが考えられます。

また、資金計画の面では親世帯が主導して建物を二世帯住宅で建て替えたいというようなケースもあります。

その場合は建物を親名義にして住宅ローンを組むと子世帯は住宅ローン控除を受けられない点と将来の相続資産に建物の固定資産評価額が加わる点に留意してください。

まさに何に重きをおくかは皆さんのライフスタイルに直結することですので、十分な準備をして理想とするマイホームを手に入れていただきたいと思います。

 

 

 

 

 

 

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