新築は高いので中古住宅を検討しているけれど、買っていいのか不安に思うことはありませんか。
テレビなどで芸能人が買った6000万円以上もする中古住宅が欠陥住宅で大失敗という話をきいたことあるかもしれません。
実は、中古住宅を買う時に失敗をさけるためには必ずした方がよいステップがあります。
このステップを踏んだ方がよい理由は、これをしなかったために大失敗したという多くの事例をもとにしているからです。
ここでは、中古住宅を買う前に最低これだけは準備しなければならない７つのチェックポイントをお伝えいたします。
ここを読めば中古住宅を買った後に後悔するのではなく、準備をして納得のうえで購入の是非を決断できます。
購入で失敗をしたくない方は是非続きをよんでください。
目次
建物の中に動いている虫がいる！？
目でみえる場所からのチェック
建物を内覧していくと、建物自体はきれいでも、まれに虫がうごめいていたり、虫の死骸がころがっている物件に遭遇することがあります。
どこにでも虫はいますので、たまたま侵入してきたものであれば問題はありませんが、要注意な虫があります。
それでは問題です。
家を買う時に次の中でどれが一番注意すべき虫でしょうか。
１．スズメ蜂
２．大ムカデ
３．羽根アリ
注意が必要という意味ではどれもそうかもしれません。
ただ、この中で物件を買う上で大きく資産価値に影響する可能性があるのは、、、
３の羽根アリです。
羽根ありにも種類がありますが、シロアリの可能性があり、構造部分の木材が深刻な侵食被害を被っている可能性があります。
その程度や深刻度については専門家の調査が必要になります。
見た目はきれいにリフォームされていても、内部はボロボロということもあり得ます。
従って木造住宅の場合は可能であれば、床下や天井裏なども見ることが大事です。
【天井、天井裏】
天井に染みがみえることがあります。
これも要注意で、雨漏りの可能性がありますので確認が大事になります。
天井裏をみることが可能であれば屋根からの雨漏りの跡が発見できることもあります。
暴風雨などで一時的に水がどこからまきこまれて侵入したというようなこともあり、原因は簡単にはわからないこともあります。
雨漏りが発見されると大規模な修繕工事が必要になる可能性がでてきます。
【床下】
床下は、コンクリートが全面に入っているのか、土の部分もあるのか、通風の状況はよさそうかなどを見ます。
湿気が高いと感じられる床下であれば木材が朽ちたり、シロアリの温床になりやすいことが考えられます。
基礎のコンクリート部分にひび割れがあるような状態だと専門的な調査が必要になるかもしれません。
【床】
床に傾きが感じられるような場合は要注意です。
その床の一部ではなく建物の構造的にゆがみが生じている場合は、根本的な問題解決のために大規模修繕が必要になる可能性があります。
【建物外壁】
外壁を触ってみて粉が吹いているような状態であれば、そろそろ塗装が必要な状況かもしれません。
大きなひび割れや細いクラックがあったりすることがありますが、耐久性が劣化していたり水の侵入につながっている可能性もあります。
【建物周辺】
水はけや外構設備の状態を確認します。
特に土地と道路や隣地との段差があったり、擁壁がある場合などは、その状態や将来的な修繕についても検討する必要があるかもしれません。
道路からの寄り付きが悪いと、将来のリフォームや建て替え時に工事費が割高になる可能性もあります。
【設備関係】
電気、水道、ガスはインフラ設備として不可欠です。
水道は公共の上下水道が前面道路まできているのか、水道管の口径は、私設菅はどこからなのか、浄化槽が入っているのか、ガスはプロパンか都市ガスかなどもチェックします。
【近隣環境】
隣家、隣地、近辺の居住環境の雰囲気や、ライフスタイルに適した施設や設備などがあるかを見ていきます。
見えないところに重要なポイントあり。
目でみえない場所からのチェック
土地が所有権なのか借地権なのかは大きな違いです。
借地権のメリットは購入価格を抑えられる点です。
一方で借地代の負担や更新料、契約内容によって建て替えの際には所有者の同意が必要になる場合や期間が終了すると更地にして戻す必要があるものなどもあります。
旧法と新法の借地権によっても大きく異なり、契約内容によっても様々ですので注意が必要です。
【都市計画】
購入予定のエリアがどのような都市計画に基づいているかは、将来性を見ていくうえで重要な要素になります。
市街化を進めていく予定の地域か抑制している地域か、住居専用地域か商業やその他施設を認めている地域か、道路開発や区画整理が予定されているのかなど多岐に及びます。
どのエリアでなければいけないというものではありませんが、目的と状況に合った選択をしていくことが大事になります。
【近隣の開発計画】
例えば隣接地で高層の建物が建つ予定になっているかもしれません。
将来の予測は難しいですが、現段階で進んでいる計画であれば調査によってわかるものもあります。
【隣接している道路の種類と所有関係】
接道する道路が公道なのか私道なのかもポイントとなります。
４メートル以上の建築基準法上の道路に土地が２メートル以上接道していれば将来建物を建て替えることができます。
私道であっても基準を満たしている道路であれば建て替えは可能ですが、私道に持ち分があるのか、車両の通行や配管等の工事のための掘削の承諾書があるのかという点が重要になってきます。
承諾書がない場合、将来のリフォームや建て替え工事の際にトラブルになる可能性があるからです。
【自然災害】
近年、異常気象もあり土砂災害や洪水などによる被害が生じたニュースをよく聞くことが増えているのではないでしょうか。
何十年に１度という自然災害が、頻繁に起こるような状況では、そのリスクを考慮しておくことの必要性も高まっているといえます。
各自治体ではハザードマップにより、土砂災害や水害や可能性が高いエリアを可視化しています。
何十年前に被害があった地域でも、時間の経過とともに忘れ去られて大丈夫であろうという意識が徐々に形成されていき、価格差もそれほど生まれていないことも多くあります。
可能性の問題で将来のことは何ともいえませんが、損害が発生した場合の損失はあまりにも大きいので、目先の多少の金額の差をみるよりもリスクの高いエリアは避けておいた方が望ましいということはいえるかもしれません。
明らかに格安！？価格からのチェック
【価格が安い場合】
明らかに価格が安い場合は、とびつくのは要注意です。
当然ですが売主もできる限り高い金額で売りたいと思っているはずなのに安く出ている場合は、その要因がどこかにあるのかを見ていくのが鉄則です。
少し調べると大抵の場合その理由があります。
【価格が高い場合】
どうしてもそこを買いたい理由がない場合は、売れてしまうのを覚悟で、見送るか価格が変動するまで少し待ってみるのも考え方の一つです。
そうしていくうちにどの程度の価格が標準的か、価格変動の動きもある程度わかってきます。
市場や地域によっては、適正な範囲の価格であればすぐに売れてしまうこともあるので、前もって相場を把握して購入できる準備だけはしておいた方がいいでしょう。
住宅ローン減税の差が最大約400万円から最低０円？
減税対象物件であるかという視点からのチェック
住宅ローン減税は、一定の基準を満たす建物を自己の居住用に購入して住む場合に対象となる大型の減税です。
新築の場合であれば長期優良住宅等の基準を満たす建物は最大500万円まで、一般の新築建物は最大400万円となっていますが、中古の場合は条件が少し異なります。
建設業者や不動産業者が売主となっていて、消費税がかかるようなケースでは新築の場合と同様の計算になりますが、中古住宅で売主が個人の場合は、住宅ローン控除は200万円が最大となります。
共有名義で購入するのか、連帯債務で住宅ローンを借り入れるのか、頭金の金額をどうするか、家の持ち分や連帯債務の配分をどうするか、などの選択が重要になってきます。
年末の住宅ローンの残高の１％が対象の上限となります。
所得税と住民税から控除されるため、上記の金額と所得税と住民税の計算上の低い方が適用となります。
また、現在の借入金利は１％を切るケースが多く、借入額を増やすほど利息負担以上に減税効果が高くなるという状況が考えられます。
このような状況で税制改正によって上限を金利負担分までとする見直しの可能性が高くなっています。
上記のような条件を把握しつつ、しっかりと計画を立てて最善の選択を目指していきましょう！
建物と土地の条件も価格もＯＫなのに購入ＮＧ？
引き渡しスケジュールからのチェック
新築であれば、完成していて購入者側の準備さえ整えれば即入居可となります。
一方で中古物件は売主が居住中のこともあり、売却の理由も様々です。
引き渡しは即可能なケースもあれば、新しい物件が決まることを条件としているケースなどは相当先になることもありえます。
こちら側の事情で、子供の校区の関係や年齢による住宅ローンの関係、税金関係の期間やその他の期限がある場合は、売主との調整が必要で他の条件は合致しても、引き渡し時期で合意にいたらないこともあります。
20年で価値がゼロ？
住宅のライフサイクルの視点からのチェック
日本では中古の木造戸建は20年～25年程度で価値がゼロになるといわれています。
実際にこれからどれだけ問題なく住めるかは別の問題で、使用・管理状況によって建物の状態はかなりの差があります。
どの建物もそうですが定期的な修繕費用は想定しておいて準備はしておく必要があります。
マンションの場合は、管理費と修繕積立金が徴収されますが、その準備のレベルや将来的なリスクは物件ごとに大きくことなります。
中には、積立金の不払いが大きな負担となっていたり、積み立て不足があきらかなのに手がつけられていないマンションも多くあります。
マンションの場合多くの所有者が関わることから、意識の形成が難しく放置されているような物件もあります。
今後、老朽化していくマンションが増加する中で、適正な管理ができるか否かの明暗をわけるのは管理組合といえるでしょう。
マンションを購入すればあなたもその管理組合員の一人となります。
他人事ではありませんのでしっかりと役割を担うという意識が大事です。
将来は負債に？
資産価値の視点からのチェック
住宅は個々の現時点の物件自体の価値とは別に、長期的な資産価値として日本経済や人口動態、住宅への需要や供給などに影響されます。
今後大幅な人口減が見込まれ、空き家率が上昇していくなか、資産価値の維持は容易ではないかもしれません。
現在の低金利や大型の住宅ローン減税等は、買主の購入可能な価格を引き上げ、住宅市場価格の維持にも反映されていると考えられます。
仮に将来これらの条件が変わってくると、将来の資産価値にも影響してくると考えられるでしょう。
中古住宅は、購入価格を抑えることができて住宅ローンの借入額を小さくすることができるというメリットがあります。
また、既に価値が減価している分、将来の資産価値の減価幅も抑えられる可能性もあります。
しっかりとした中古住宅選びができれば、新築を購入するよりも全体の資産をより多く残せる可能性もあるかもしれません。
それだけにまずはしっかりとそれぞれのご家庭にあったライフプランに沿って、長期的な計画のもとに納得できる無理のない購入計画をすすめていくことが大事になるであろうと考えられます。
その上でお話してきたような重要なポイントに気を付けて、一つとして同じもののない個々の物件の価値を見極めていただければと思います。
まとめ
中古住宅で失敗しないためのポイントをお話してきました。
建物自体の状態など現地で見て確認できるところもありますが、それ以外の確認できないところも多々あります。
外部的には税制や経済環境も影響してきます。
その中でも大事なのは、ご自身のライフプランに基づき価値観にも合致しているかということです。
老後まで見据えた収支と資産設計の中で、住宅の購入は最も大きな影響を与える選択の一つになります。
それだけに家族でじっくりと話し合って、今後の人生と生活の基盤となる理想的なお住まいを是非見つけていただければと思います。