住宅を購入する際にでてくることがあるのが、違法建築物と既存不適格建物という言葉です。
違法建築物はその名の通り違法状態にあり建築基準法に適合していないということになります。
その原因としては、もともと建築時から、あるいは建築後に増改築等によって建蔽率や容積率をオーバーしていたり、高さや斜線規制に適合していない、接道状況や建物の構造が基準を満たしていない等が挙げられます。
一方で既存不適格建物は、建築時には建築基準に適合していたものの、その後の法改正によって基準を満たさなくなった建物のことをいいます。
いってみれば不可抗力で適合しなくなったものであり、違法建築物とは一線を画します。
似ているようにも見えるかもしれませんが、購入に際しては大きな差となる可能性があるので注意が必要です。
まず、違法建築物の場合です。
一般的に購入の際には住宅ローンを組みますが融資を受けるのが相当難しくなります。
金融機関は違法状態にある建物の購入への融資を厳しくしており通常の住宅ローンの借入は難しくなると考えた方が良いでしょう。
全く可能性がないことはないのですが、一般的な銀行等の住宅ローンではなくその他のタイプのローンで、借入が可能であっても金利等の借入条件が極めて悪くなることがあります。
従って一見安く購入できて住宅ローンの借入額を抑えることができたとしても、支払総額では結局高くつく可能性があります。
また、もう一つのリスクとしては将来売却を考えるときに、同様の理由で売りづらいということが挙げられます。住宅ローンを受けられない状況であれば購入をあきらめる買主は多いため、価格を大幅に下げても売却が難しくなる可能性があります。
一部の現金購入を考えている層が対象では絶対数が随分と減り交渉も厳しくなることが考えられます。
他方で、既存不適格建物は、住宅ローン融資を受けられる可能性が比較的高くなります。
金融機関は融資の条件の一つとして検査済証を要件とすることが多いですが、特に古い建物の場合同書類がない場合があります。金融機関により異なりますが、役所で台帳記載事項証明書を取得したり、建築基準法の法適合調査等の裏付書類を取得することにより融資対象とされる場合があります。
ただし、この法適合調査には約３０万～の費用が発生し、依頼した場合に必ず融資が受けられるというものではありませんので、事前に金融機関に必要な要件を確認することが大切です。
また、既存不適格建物は、現行の建築基準法には適合していないため、再建築の際には現行基準を満たす必要があります。その場合には建築面積や延床面積が小さくなることも考えられますので考慮しておくことも重要です。
その他、建築確認申請を必要とする大規模な改築や増築の際には、現行基準の要件に適合させるための工事費等が多額になったり、設計が制限されたりする可能性もあります。
大規模改築のための借入をする際もどのような形で計画するかにより、借入条件や支払総額等も大きく変わってきますので慎重に進めましょう。
最終的な目的や条件をどこに置くかによりその価値は変わってきますので、目先だけでなく総合的なプランを是非たてていただければと思います。
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