激安の土地を見つけた！その落とし穴とは？

新築の注文住宅を検討している場合、土地の購入を検討することになりますが、当初は様々な価格の相違に戸惑うこともあるかもしれません。
というのも所在エリアによって価格帯が違うのは当然ですが、同じ地域の中にも全く価格の異なる土地が混在しているからです。

これには様々な要素が関係していますが、他と比べ一見高かったり、すごく安かったりという価格には、それなりの理由があることが見えてきます。

周辺の土地相場よりも価格がかなり安い、ということで恐らく一番よく目にするタイプが再建築不可の土地です。相場の５０％程度の価格で販売されていることも珍しくなく、通常であれば３０００万円ぐらいの土地が１５００万円程という価格で販売されているということがあります。

価格が低い大きな理由の一つは、その名の通り建物を建築することができないということで、利用方法が限定されてしまう点にあります。

建物を新しく建築するには、建築基準法上の要件を満たす必要があります。そ要件の一つが４メートルの幅員の道路に間口が２メートル接していなければならないという規定ですがこれを満たしていません。

また、こういった再建築不可物件では住宅ローン審査を通すことも難しかったり、通ったとしても条件が悪かったりで、現金での取引も多く行われています。
従って通常の新築物件を検討している方にとってはいくら安くても候補から外れてしまいます。

道路に間口が２ｍ接していないので再建築不可

建築基準法
第四十二条 　この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。

第四十三条 　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

ちなみに建築基準法上の道路は、以下のようにいくつかのタイプに分類されています。

通常は２ｍの間口で良いのですが、東京都建築安全条例では２０ｍを超える路地上部分がある場合は、接道する間口は最低３ｍ以上必要となります。

東京都建築安全条例

(路地状敷地の建築制限)

接道間口が３ｍに満たないので建築不可

また、第42条第１項第５号道路も比較的目にすることが多いと思います。
土地を開発する際に、ただ分割しただけでは奥の土地は４ｍの公道に接していないため建物を建てることができません。そうすると価値も著しく落ちることになります。
そこで真ん中に私道を作って、これを位置指定道路として申請します。指定されると、それぞれの土地が建築基準法上の道路に接したことになり、建物の建築が可能となります。

上記のA～Fはすべて建築可能な土地ですが、まれに一番奥にあるCまたはDの道路と接する間口が２ｍを切っているケースがあります。この場合再建築不可の土地になるので注意していただければと思います。

また、要セットバックと記載されている土地も目にすることがあるかと思いますが、建築基準法上の第４２条第2項道路のことで、よく２項道路と呼ばれています。
これは、４ｍに満たないものの古くから存在し、道路としては認定されているものです。
ただし、新しく建築する場合には現行の建築基準法に適合させるために、中心線から２ｍセットバックして、土地を提供する必要があります。
従って登記簿の敷地面積は減少することになります。

必ずしも現状の道路の中心から２ｍというわけではなく、例えば既に対面の土地の所有者がセットバックしている場合などもあります。この場合は、対面の土地の道路から２ｍの線が中心線となり、そこから２ｍのセットバックが必要になります。

対面の土地の所有者が既にセットバックしている場合

先日にもあったケースですが、土地購入で要注意なものの一つが私道の権利です。
周辺価格からすると相当安い金額で、再建築不可物件かと確認するとそうではないとのことでした。
４ｍの位置指定道路に接しており建築上は問題ないということです。

そこでよく聞いてみると、この私道部分が前の土地の所有者名義となっており、当該土地へ通ずる私道の持ち分がないということでした。このような状態だと建築工事車両の通行や配管工事の掘削等に関しても承諾を得る必要がでてきます。

所有者がどのような方かにもよりますが、心よく認めてくれるような場合でも、将来の関係がどうなるかはわかりませんので不安が残ります。

また、将来遺族が相続した場合などは、更に権利関係が複雑になる可能性もあります。今回のケースでは、何とか一部でも私道部分の所有権を購入させてもらえないかという打診をしたのですが、実は所有者は認知症の可能性があるとのことでした。

こうなると、面倒をみている親族でもどうすることもできない状態です。
認知症になると、たとえ本人にとって良い条件に思えても、資産の保全が優先されてしまい自由な契約や売却等が制限され難しくなります。

相続・事業承継の分野でよく課題として挙げられる部分ですが、これは別の回で触れようと思います。
今回のケースでは、私道の所有者にとっても悪い話でなかったと思われますが、お気の毒ながらご本人もご親族も身動きがとれず、問題解決が難しいため別の土地を検討した方がよいということになりました。

また、土地に関してはその他様々な検討要因がありますが、近年は、異常気象の関係からか集中豪雨などによる河川の氾濫や土砂災害が相次ぎ、幅広いエリアで土砂災害警戒区域が指定されることとなりました。このような行政上の政策決定は、土地価格にも大きい影響を与えることがあります。土砂災害警戒区域に指定予定等の情報は事前の調査で把握できることがありますので、しっかりと情報収集をしていきましょう。

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